Cum se calculează randamentul brut (Gross Yield) vs. randamentul net al unei proprietăți?
Randamentul brut (Gross Yield) reprezintă raportul dintre chiria anuală totală și prețul de achiziție al proprietății. Randamentul net (Net Yield) scade din venit toate cheltuielile reale: impozit pe venit (8% efectiv + CASS), fond de rulment, mentenanță, asigurări, comision de administrare și rata de neocupare (vacancy rate).
Ce Înseamnă Acest Lucru?
Un randament brut de 7,0% comunicat în ofertele de vânzare se transformă în mod real într-un randament net de 5,2% - 5,6% după achitarea tuturor obligațiilor fiscale, a costurilor de uzură și a perioadelor fără chiriaș.
De Ce Contează În Practică?
Investitorii care calculează doar randamentul brut își supraestimează profitabilitatea și pot avea surprize neplăcute atunci când calculează fluxul net de numerar (cash-flow-ul) lunar.
“Cumperi un apartament cu 100.000 EUR (cu taxe notariale incluse) și îl închiriezi cu 550 EUR/lună (6.600 EUR/an). Randamentul brut este de 6,60%. După impozitul pe chirie (~530 EUR), asigurări (~120 EUR), reparații/fond de rezervă (~400 EUR) și o lună de neocupare la 2 ani (~275 EUR/an), venitul net este de 5.275 EUR/an, adică un randament net real de 5,27%.”
Matrice Decizională • Investiții Imobiliare
Modificările fiscale privind impozitarea chiriilor (revenirea la deducerea forfetară de 20% și plafoanele CASS) fac obligatorie recalcularea precisă a rentabilității nete.
- ✓Calculul net oferă o comparație corectă cu alte instrumente financiare (titluri de stat Fidelis de 6,0% - 6,8% neimpozabile).
- ✓Permite selectarea proprietăților cu cerere constantă de închiriere și costuri reduse de mentenanță.
- ✕O proprietate cu randament brut uriaș (peste 9-10%) poate ascunde riscuri majore: zonă periferică degradată, degradare rapidă a finisajelor sau chiriași rău-platnici.
Randamentul brut vinde proprietăți; randamentul net generează avere reală. Calculează întotdeauna pe cifre nete conservatoare.
- ANCPI (Statistici Cadastrale Tranzacții)Link
- Ghidul Fiscal ANAF pentru Închirieri
Alte Ghiduri Din Aceeași Categorie
Transparență Instituțională & Clauză de Declinare a Responsabilității
Datele economice, financiare și statistice sunt furnizate exclusiv în scop informativ și provin, acolo unde este disponibil, din surse oficiale. Indicatorii pot fi actualizați, revizuiți sau publicați cu întârziere de către instituțiile emitente. Ratele de referință BNR nu reprezintă cotații de piață în timp real. Informațiile nu constituie recomandări de investiții, consultanță financiară sau ofertă de tranzacționare.